On parle d'impayé de loyer lorsqu'un locataire n'arrive pas à tenir à son engagement de verser ses mensualités. Il n'est pas nécessaire d'être confronté à plusieurs défauts de paiement pour parler d'
impayé, un seul suffit. Ce dernier peut conduire à de nombreuses conséquences allant de l'obligation de paiement à l'expulsion du logement. Lorsque le contrat signé entre le locataire et son bailleur dispose d'une clause résolutoire, la procédure qui suit un impayé débute par l'établissement d'un commandement forçant le locataire à s'acquitter de sa dette. Ce dernier est délivré au locataire par un huissier qui est au centre des procédures d’exécution forcée.
Qu'est-ce que c'est ?
Le
commandement de payer est un acte juridique, délivré par un huissier de justice, dans lequel un débiteur est invité à étancher le montant de la dette contracter à son créancier. S'il ne s’exécute pas, il encourt une saisie. Cet acte peut être établi dans de nombreuses situations. L'une des plus communes est lorsqu'un locataire ne paie plus son loyer au propriétaire des locaux loués. Pour que ce commandement puisse être mis à la disposition du débiteur, le créancier doit en premier lieu détenir un titre exécutoire. Cet acte juridique dispose de ses propres caractéristiques, et ne doit donc pas être confondu avec d'autres à l'instar de l'injonction de payer. Il doit contenir, comme cela est précisé dans l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de paiement, un décompte de la dette à payer, une possibilité de saisie du fonds de solidarité pour le logement, une possibilité pour le juge d'avoir un délai de grâce, un avertissement en rapport avec les risques de la procédure judiciaire, la résiliation et l'expulsion.
Toutes les mesures qui en découlent sont strictement réglementées. À part les huissiers de justice, aucune autre personne n'a la compétence nécessaire de procéder aux mesures d’exécutoire forcée que peuvent entraîner cet acte. Et cela se fait uniquement après avoir présenté de façon formelle le titre exécutoire. Il s'agit d'un acte préalable à une saisie. Après cela, le véhicule, les biens immobiliers et autres actifs de la personne sur laquelle pèse la dette peuvent être saisis. Il oblige, en effet, le locataire à rembourser sa dette d'une façon ou d'une autre. Il permet au bailleur de récupérer ce qui lui est dû et de
régler le litige avant qu'il n'entraîne des conséquences plus grandes. Toutes les informations sur ces différents litiges sont disponibles sur
www.litige.fr.
À quel moment l'envoyer
Le moment où il devient possible d'envoyer un tel acte est fonction du délai de paiement du loyer que le bailleur a accordé à son locataire. Pour que tout cela soit plus facilement compréhensible, un exemple simple sera pris en guise d'illustration. Dans le cas où le contrat de bail stipule que tous les versements doivent être effectués le 10 de chaque mois la procédure à suivre par le bailleur est la suivante.
Il doit premièrement envoyer un mail à son locataire environ 5 jours après que le délai ait été dépassé. En plus d'un mail, il peut maximiser ses chances d'être pris en considération en envoyant également un SMS. Ensuite, une mise en demeure en recommandé pourra être envoyée sous huit jours. Le locataire disposera d'un délai précis pour accuser réception de la mise en demeure. Le commandement par huissier sera quant à lui envoyé environ un mois après la passation du délai de paiement. Il entrera donc en possession du locataire un peu avant que l'échéance du second mois n'arrive, c'est-à-dire le 10 février si le
loyer impayé est celui de janvier.
Dans certains cas, le commandement est remis au garant du locataire redevable. À ce moment-là, il devra être délivré 15 jours maximum après que le premier acte ait été délivré au locataire.
Quel est son prix
Lorsqu'un propriétaire s'engage dans cette procédure, les frais sont à sa charge. Une seule situation lui permet de s'affranchir de son obligation de paiement. Cela est possible lorsqu'il a souscrit à une
garantie de loyers impayés. Cette garantie remet la charge des frais d'huissier à la charge de l'assurance avec laquelle il a conclu le contrat.
Les différentes charges à payer englobent de nombreux éléments. Les frais de déplacement, le montant de la prestation, les émoluments et bien d'autres sont tous inclus dans le prix final. Les honoraires à payer sont fixés par un décret. En guise d'indication, vous pouvez vous baser sur la somme de 130 euros.
Cependant, théoriquement, cet acte juridique est à la charge du locataire. Si on reprend l'exemple pris plus haut, les
loyers impayés devraient être majorés des frais de l'huissier. Pourtant, lorsqu'on retourne dans la pratique, la vérité est toute autre. Il est aussi difficile de recouvrer la somme de loyers impayés que d'imputés directement le montant des frais de procédure à un locataire.
Quel en est le délai ?
Sur ma base de l'article 24 du 6 juillet 1989, un bail ne peut être résilié que lorsqu'un délai de 2 mois est arrivé. Ce délai est compté après la remise de l'acte juridique au locataire. Avant que le délai n'expire, le locataire a encore la possibilité de rechercher tous les moyens pour payer ce qu'il doit à son bailleur. Toutefois, s'il n'y arrive pas, le bail sera résilié de façon automatique. Cette résiliation est possible grâce à la clause résolutoire présente dans les contrats.
Mais il ne sert à rien d'aller trop vite en besogne et de mettre son locataire à la rue directement. Il n'est, en effet, pas possible de procéder à l'expulsion du locataire dès que ce délai est arrivé. Il est obligatoire de commencer par une assignation du locataire pour qu'il y ait constat que le bail a bien été résilié. Après avoir fait cela, il est dorénavant possible de procéder à l'expulsion.
La clause résolutoire
La clause résolutoire est un élément clé dans ce processus. Elle est même au centre de l'action. Son importance est donc très grande et il est nécessaire de la comprendre pour terminer ce tour d'horizon de ce commandement. Elle est présente dans presque tous les contrats de bail. Il s'agit d'une clause qui permet de prévoir une résiliation de contrat de bail dans certaines conditions. Ces conditions sont celles relatives à l’inexécution des différentes obligations qui incombent à chaque partie prenante au contrat.
Aussi bien que le bailleur a l'obligation de mettre un local convenable à la disposition de son locataire, le locataire a lui aussi une obligation légale de verser chaque mois ou à chaque échéance prévue das le contrat, une somme en guise de loyer. Lorsque ce dernier ne respecte pas sa part du contrat, il devient alors possible de jouer la carte de la clause résolutoire.
Le commandement qui lui est adressé doit alors être établi uniquement sur la base de cette clause résolutoire. Après le délai mentionné plus haut, il sera donc possible de mettre en œuvre cette clause et le bailleur aura donc pleinement le droit de faire expulser son locataire actuel.
